Các gói hỗ trợ BĐS: Ách tắc do lệch pha cung - cầu

“Không khó để thấy thực trạng “đầu voi đuôi chuột” đang diễn ra đối với các gói tín dụng ngàn tỷ đồng được công bố thời gian vừa qua nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản (BĐS). Trục trặc này do sự lệch pha giữa nguồn cung và nguồn cầu. Do vậy, nếu không có những biện pháp điều chỉnh, những nỗ lực của cơ quan chức năng trong việc giúp người dân tiếp cận nguồn vốn giá rẻ, tăng cơ hội sở hữu nhà ở sẽ không mang lại kết quả đáng kể” - GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Gói 30.000 tỷ đồng: tắc ở ngân hàng

PV: - Qua gần 1 năm triển khai, tỷ lệ giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng chỉ vỏn vẹn 7%. Con số này rõ ràng nói lên nhiều điều, ông bình luận thế nào?

Không ai đảm bảo rằng các NHTM cứ rộng cửa cho vay mà nợ này sẽ không rơi vào nợ xấu, thành ra cứ loay hoay mãi, sửa bên nọ sửa bên kia vẫn ì ạch. Bên đi vay rất muốn vay, bên cho vay cũng rất muốn cho vay, nhưng do tiêu chí 2 bên không gặp nhau nên không thể giải ngân được. Và giải ngân chỉ nhanh khi các NHTM bị ép, điều này thể hiện sự thiếu bền vững.

GS. Đặng Hùng Võ: - Có một thực tế là hiện nay các ngân hàng thương mại (NHTM) không hạn chế cho vay để đẩy tỷ lệ tăng trưởng tín dụng lên. Nhưng không phải ai cũng được vay, đối tượng vay phải là những người chứng minh được khả năng trả nợ.

Trong khi đó, gói 30.000 tỷ đồng chỉ dành cho những người thu nhập thấp vay, nhưng đây là những người ít khả thi trong khả năng trả nợ. Chính vì vậy, tỷ lệ giải ngân 7% cũng là điều dễ hiểu. Chủ trương của Nhà nước về gói 30.000 tỷ đồng rất rõ ràng: an sinh xã hội, trợ giúp nhà đầu tư, tạo cung cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, cũng như tăng khả năng của cầu.

Nhưng chủ trương đó đã gặp lực cản: tiền cho vay vẫn là tiền của các NHTM. Tất nhiên đây cũng là nguồn tái cấp vốn cho các NHTM của NHNN, nhưng họ vẫn phải bảo đảm không rơi vào nợ xấu. Theo đó, các NHTM sẽ lọc nhóm người thu nhập thấp đến vay, chỉ những người ở nhóm trên cùng của diện thu nhập thấp có thể vay được vì nhóm này có khả năng trả nợ. Họ thận trọng như vậy cũng không có gì mâu thuẫn.

Các gói đi sau như 50.000 và 70.000 tỷ đồng cũng vậy, đều nằm trong xu hướng các NHTM rất muốn cho vay. Vấn đề là như tôi đã nói, không phải ai cũng vay được.

- Nhưng kể cả khi Nhà nước đang tìm cách để gỡ khó, giúp những người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn giá rẻ dễ dàng hơn, người vay vẫn không vay được?

- Nhà nước đang tìm mọi giải pháp để tăng giải ngân, như kéo dài thời hạn vay, mở rộng diện cho vay, giảm bớt thủ tục… Tuy nhiên, những điều đó chỉ giúp người dân đỡ cực nhọc hơn, còn vay được tiền hay không lại là cuộc chiến của họ với ngân hàng. Việc cho người nghèo vay tiền là  câu chuyện rất phức tạp, tôi nghĩ rằng cơ chế “tay đôi” giữa người thu nhập thấp với NH sẽ khiến khả năng ngân hàng giải ngân giảm đi rất nhiều.

Nhưng nói như thế không phải là hết cách. Thực tế trên thế giới có một số mô hình khá hiệu quả mà các nước đã áp dụng. Thí dụ, họ dùng cơ chế cho 1 nhóm người vay với các khoản vay nhỏ, nhóm người ấy dồn tiền cho nhau để có thể trả nợ đúng hạn.

Hoặc tập hợp cộng đồng người muốn xây nhà chung cư. Cộng đồng đó sẽ kiểm soát tất cả mọi việc, từ chất lượng cho đến tiến độ và họ sẽ đứng ra lựa chọn chủ thầu xây dựng. Cộng đồng ấy sẽ đứng dưới một đơn vị bảo trợ xã hội đứng ra vay ngân hàng, thu tiền người mua nhà. Nghĩa là sử dụng sức mạnh tập thể. Tôi đang nghĩ đến việc gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cũng có thể cho một cộng đồng vay.

Cộng đồng ấy sẽ bầu ra ban quản trị, chịu trách nhiệm trước tất cả thành viên cộng đồng. Ban này đứng ra đấu thầu chủ thầu xây dựng, liên hệ với ngân hàng, kêu gọi các tổ chức xã hội… Tất cả nhằm tăng thêm cơ hội cho người dân vượt qua cửa ải ngân hàng.

Sở hữu căn hộ NoXH hay NoTM vẫn đang là mơ ước với nhiều người dândo khó tiếp cận các gói cho vay ưu đãi

Các gói liên kết: khó thông

- Đối với các gói liên kết 50.000 và 70.000 tỷ đồng, tình trạng còn bi đát hơn, nguyên nhân  vì sao thưa ông?

- Mô hình liên kết đã có từ lâu, trong đó mang lại điển hình hiệu quả là liên kết 4 nhà trong nông nghiệp (Nông dân - Nhà nước - Nhà khoa học - Doanh nghiệp). Trong mối liên hệ đó nhà nông là trung tâm. Hay nói cách khác người cần trợ giúp nằm ở trung tâm của mối liên kết.

Soi lại mối liên kết 4 nhà trong thị trường BĐS không khó để thấy rằng các gói liên kết BĐS là giữa các doanh nghiệp bên nguồn cung, đối tượng thụ hưởng cuối cùng là người mua nhà lại đứng ngoài chuỗi liên kết. Chính vì vậy mối liên kết này không bền vững, bởi lẽ đó mối liên kết làm ăn, không phải mối liên kết an sinh xã hội, vì quyền lợi của người cần có nhà.

Nói như vậy không có nghĩa là liên kết 4 nhà cho thị trường BĐS không tốt. Bất cứ sự hợp tác nào nếu mang lại hiệu quả đều tốt. Tuy nhiên, hãy nhìn nó dưới góc độ giải tỏa nhu cầu cho vay của NH, giải tỏa nhu cầu bán vật liệu của doanh nghiệp xây dựng… và đừng kỳ vọng quá nhiều vào sự tác động tốt của nó tới thị trường BĐS.

- Ông đã từng đánh giá rằng xây dựng chuỗi liên kết không hề đơn giản. Đây phải chăng là nguyên nhân để những gói liên kết 50.000 và 70.000 tỷ đồng chưa thể ra mắt thị trường?

- Như tôi đã nói, các NH đang rất muốn cho vay và gói 50.000 hay 70.000 tỷ đồng đều nhằm nâng cao khả năng cho vay của NH, bên cạnh tạo hiệu ứng tâm lý cho người mua. Tuy nhiên, hiện nay các chủ đầu tư có năng lực cũng không quá hào hứng với nguồn vốn NH, họ có vốn tự có và nghiêng về nguồn vốn huy động từ khách hàng. Trong khi các chủ đầu tư yếu kém thì NH lại sợ không dám cho vay. Chính vì vậy bài toán trì trệ của những gói liên kết, trước tiên là bài toán của việc tìm người vay vốn.

Bên cạnh đó, NH cho 1 chủ đầu tư hay 1 khách hàng cá nhân vay đã rối, trong khi chuỗi liên kết này NH phải cho vay 4-5 doanh nghiệp. Chỉ riêng việc tin tưởng nhau, không doanh nghiệp nào bỏ cuộc giữa chừng cũng đã khó. Nhìn bên ngoài, chuỗi liên kết là mô hình lý tưởng, nhưng đi vào thực tế phải trả lời hàng trăm câu hỏi, như ai là người kiểm soát để cho chuỗi này hoạt động trơn tru.

Thí dụ, nhà thầu nhận được tiền rồi không tiến hành sẽ xử trí thế nào? Hay doanh nghiệp vật liệu xây dựng nhận tiền rồi nhưng hết hàng thì sao? Thiệt hại do thời gian đợi đó được 4 bên xử lý như thế nào? Tôi tin những câu hỏi đó đang làm rối trí các bên trong chuỗi chứ không phải tiền. Gói 50.000 và 70.000 tỷ đồng là có thực, thậm chí con số cao hơn, nhưng nếu không giải quyết được 2 điều trên thì chưa thể triển khai được.

Thay đổi tư duy

- Thưa ông, đã có những nhận xét cho rằng việc vừa làm vừa sửa khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng đang để lại hệ lụy làm mất dần lòng tin của người dân. Ông đánh giá như thế nào về nhận định này?

- Thẳng thắn mà nói, tính dự báo của người làm chính sách ở nước ta chưa cao. Đưa ra chính sách, đặc biệt những chính sách có tác động sâu rộng phải đo lường được mọi việc. Tác động tích cực là gì, tác động tiêu cực là gì, những nút thắt có thể có là gì? Chính sách đưa ra gói 30.000 tỷ đồng về tư tưởng là đúng, nhưng áp vào thực tế rất ì ạch vì chúng ta coi những người có thu nhập thấp, người nghèo như là những người giàu.

Đồng thời coi các NHTM như là các NH an sinh, NH chính sách. Điều đó không đúng, cần phải thay đổi suy nghĩ này. Bởi người thu nhập thấp khả năng trả nợ sẽ thấp. Còn NHTM phải giữ tiền của mình dù cho đó là tiền tái cấp vốn của Nhà nước.

- Như vậy, có thể thấy một tương lai không mấy sáng dành cho các gói ngàn tỷ đồng, thưa ông?

- Với tiến trình như hiện nay, chắc chắn khó có sự đột phá trong việc cho vay các gói hỗ trợ tín dụng trên, trừ khi chúng ta có cách làm khác. Đơn cử gói 30.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng muốn mở rộng thêm, muốn có thêm nhiều người được vay, nhưng nó vướng ở chỗ liệu NHTM có chấp nhận hay không. Bởi tiêu chí cho vay của NHTM hoàn toàn không giống những tiêu chí Bộ Xây dựng đưa ra.

Theo tôi, NHNN, Bộ Xây dựng và các NHTM cần ngồi lại để cùng nhau đưa ra cách làm mới, hoặc hướng các tiêu chí cho vay trùng khớp nhau. Để làm được điều này cần có sự tham vấn rất kỹ lưỡng từ những bộ phận như quản lý rủi ro, tín dụng, nguồn vốn, các chuyên gia kinh tế độc lập… không thể nói suông. Tất nhiên, những điều kiện như tăng nguồn cung, giám sát để triệt tiêu đầu cơ, tiền chênh cao ngất ngưởng, giúp người dân mua được nhà giá gốc từ chủ đầu tư, không phải qua mấy lượt trung gian cũng là việc cấp bách phải làm.

- Đối với những gói liên kết liệu có giải pháp nào để tránh được những nhược điểm của gói 30.000 tỷ đồng đã gặp, thưa ông?

- Như tôi đã nói, liên kết là mô hình tiến bộ nhưng phức tạp. Để triển khai được các gói liên kết 4 nhà cần có sự thông suốt ở tất cả các khâu, giảm thiểu khả năng xảy ra trục trặc giữa tất cả các liên kết. Các NH, doanh nghiệp trong chuỗi phải ngồi lại với nhau, bàn bạc, nói thật để cho ra bộ công cụ tốt nhất, xử lý được những tình huống rủi ro có thể phát sinh, làm vỡ chuỗi.

-Xin cảm ơn ông.
THAM KHẢO
>> CHUNG CƯ 360 GIẢI PHÓNG
>> VINHOMES TRẦN DUY HƯNG

Share on Google Plus

Giới thiệu danhgiaduan.com

Đánh giá dự án là website cung cấp các đánh giá mang tính khách quan về các dự án Bất Động Sản. Các thông tin đưa ra hoàn toàn là chủ quan, và chỉ mang tính chất tham khảo!